Apesar dos inúmeros riscos, o contrato de gaveta é uma prática muito comum no país. Com certeza você conhece alguém que já fez um ou que em algum momento da vida cogitou em celebrar um contrato desse tipo.
Pensando nisso, elaboramos este artigo para que você entenda um pouco mais sobre o assunto: o que é, como funciona, quais os objetivos de quem celebra esse contrato, quais os riscos e como se proteger.
No entanto, é bom sempre destacar, que cada caso é um caso e que, surgindo alguma dúvida ou problema, é sempre recomendável consultar advogados especializados no assunto. Só eles poderão te ajudar e apontar a melhor solução.
Boa leitura!
O que é e como funciona o contrato de gaveta
De forma bem simples, podemos dizer que o contrato de gaveta é a negociação entre comprador e vendedor de um imóvel sem nenhum registro no Registro de Imóveis.
Trata-se de uma forma de comprar imóveis que teve início no Brasil em meados da década de 80 e que atingiu seu auge na década de 90. Porém, ainda hoje, é muito praticado e isso se deve, com certeza, ao custo decorrente do contrato celebrado de acordo com todos os trâmites do mercado imobiliário e também às inúmeras exigências das instituições financeiras na hora da concessão de crédito para a compra de um imóvel.
Assim, o contrato de gaveta surgiu como uma solução ideal: o “comprador” (mutuário) passa por todas as etapas de financiamento junto ao banco, e, quando estiver pagando as prestações, passa o imóvel para o nome de uma terceira pessoa, o chamado gaveteiro.
No entanto, é essa terceira pessoa o verdadeiro comprador do imóvel. É ele quem irá pagar as prestações até que o imóvel seja quitado. E, até isso acontecer, o financiamento estará no nome de quem fez todo o processo junto ao banco, ou seja, o mutuário e agora vendedor.
Como se percebe, o contrato de gaveta é um negócio particular, que acontece sem a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária financiadora do imóvel. O comprador/gaveteiro não precisa comprovar sua renda perante o banco e o registro atestando sua propriedade não é atualizado perante o Registro de Imóveis.
Dessa forma, o gaveteiro é considerado um simples possuidor do imóvel, e, para o banco, o devedor continua sendo o primeiro comprador e por força de lei, mantendo seus vínculos com o imóvel.
Por que fazer um contrato de gaveta?
O motivo para o alto número de contratos de gaveta é a dificuldade que muitas pessoas encontram para conseguir financiamento junto às instituições bancárias na hora de comprar o imóvel. Assim, se o comprador não possuir uma linha de crédito suficiente para realizar a compra do imóvel ou não preencher qualquer um dos requisitos do banco, fazer “por fora” faz com que ele não precise passar pelos trâmites envolvendo a concessão de crédito.
No mais, não é raro encontrarmos pessoas com dificuldade para quitar o financiamento de um imóvel a longo prazo e que por isso, acabam tendo que arcar com juros e multas decorrentes de atraso no pagamento das parcelas. Aí, nesses casos, o contrato de gaveta também pode ser uma ótima ideia, pois o mutuário poderá se livrar da dívida fazendo com que o gaveteiro passe a ser responsável por ela.
No entanto, nem tudo são flores quando falamos desse tipo de contrato. Por mais que, em certo momento, essa forma de comprar e vender um imóvel possa parecer vantajosa, ela envolve diversos riscos para ambas as partes.
Quais os riscos de um contrato de gaveta?
A primeira coisa que chama atenção no contrato de gaveta e já sinaliza algum risco é que ele não é um contrato “oficial”, não há nenhum tipo de registro no Registro de Imóveis durante a sua execução e por isso, possui validade apenas entre o comprador e o vendedor do bem.
Nesse sentido, a legitimidade do negócio fica totalmente dependente da confiança existente entre as partes. E esse, é um dos principais motivos pelo qual o contrato de gaveta é considerado uma forma arriscada de se comprar ou vender um imóvel.
Vejamos melhor agora os riscos para cada uma das partes envolvidas no negócio.
Riscos para o comprador
- No caso de morte do vendedor, o seguro quita o imóvel que entra em inventário e passará a fazer parte do espólio e, posteriormente, do patrimônio dos herdeiros. Assim, o gaveteiro poderá ter dificuldades em passar o imóvel para o seu nome. E ficará completamente nas mãos dos herdeiros do vendedor.
- Já se o comprador gaveteiro vier a falecer, seus herdeiros não terão nenhum direito sobre o imóvel, já que ele não poderá ser incluído no inventário.
- O imóvel poderá ser objeto de penhora decorrente de dívidas do vendedor.
- Não se pode utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para quitar o imóvel.
- Se após quitada a dívida, o vendedor desaparecer ou se recusar a transferir o imóvel, o comprador terá que comprovar sua propriedade mediante ação judicial.
Riscos para o vendedor
- O comprador pode não pagar o condomínio ou IPTU do imóvel. Nesse caso, como imóvel se encontra em nome do vendedor, ele poderá ter que responder por eventuais cobranças e execuções judiciais.
- O comprador pode ainda deixar de pagar as prestações do financiamento e o vendedor poderá, além ter o seu nome incluído no SPC e SERASA, ser executado pela instituição bancária.
- E, mesmo o banco retomando o bem ou ele sendo adquirido em leilão judicial por outra pessoa, ainda assim o vendedor continuará com o seu nome nos cadastros do banco, o que poderá inviabilizar a obtenção de linhas de crédito e a autorização de financiamentos e empréstimos.
- O vendedor pode ter dificuldades para conseguir um segundo empréstimo junto à instituição bancária, se necessário. Será difícil justificar a forma como serão pagos os dois valores financiados, uma vez que o primeiro empréstimo referente ao imóvel do contrato de gaveta continua em seu nome.
- Caso o comprador desista do negócio e pare de pagar as prestações, ele pode se recusar a devolver a posse do imóvel ao vendedor.
Como se pode notar, são várias as situações de risco, tanto para o comprador quanto para o vendedor, quando se escolhe celebrar um contrato de gaveta. Sem falar, é claro, de todo o desgaste emocional e grandes prejuízos financeiros gerados em consequência do negócio se acontecer dele não acabar bem.
Assim, embora o contrato de gaveta possua reconhecimento jurídico, como veremos a seguir, ele não é a forma mais segura de se transferir a propriedade de um bem imóvel.
A validade jurídica do contrato de gaveta
Como você já sabe, o contrato de gaveta é um contrato não oficial e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor. Ele não é registrado no Registro de Imóveis e, na maioria das vezes, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Dessa forma, a confiança entre as partes é fundamental para garantir a sua concretização, já que a efetiva legitimidade depende da conduta esperada e correta de ambas.
Mas por que esses contratos não têm eficácia perante terceiros? A explicação é simples: conforme o artigo 1º, parágrafo único da Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que concedeu o financiamento originário.
Assim, o contrato de gaveta disfarça uma situação ilegal e irregular. E, como é considerado um documento não oficial, o seu reconhecimento se restringe apenas às partes e, por isso, precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo.
As instituições financeiras responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular, em decorrência do dispositivo legal já citado.
Como se proteger
Diante de todos os riscos e inseguranças desse tipo de contrato, é muito importante que as partes estejam bem informadas sobre o funcionamento do negócio e que tenham muita confiança uma na outra.
As partes devem reconhecer firma no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta, bem como contar com a participação de testemunhas. Outro cuidado essencial é guardar todos os recibos referentes aos pagamentos de todas as prestações. Isso é importante para provar que se agiu de boa-fé.
No entanto, mesmo com todos esses cuidados, a melhor maneira de se proteger é optar pela regularização da compra e venda com o registro no Registro de Imóveis o mais rápido possível.
Porém, na dúvida, é de extrema necessidade contar com a ajuda de uma equipe de advogados altamente capacitada em com larga experiência no assunto. Só um bom profissional irá poder de ajudar a tomar a melhor decisão diante do seu caso concreto.
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