Com certeza você já ouviu falar em usucapião, mas talvez você não entenda muito bem o que é e como ele funciona. Pensando nisso, elaboramos este texto para que você fique por dentro do assunto. Acompanhe!
Porém, para um aprofundamento maior e análise de casos concretos é imprescindível consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário. Só ele poderá esclarecer todas as suas dúvidas.
O que é usucapião
A maioria das pessoas adquire um imóvel por meio da compra, mas existem outras formas, como por exemplo a doação, herança e também a usucapião.
E embora seja um tema muito popular, muitos não sabem realmente o que seja o instituto e como ele funciona.
Pois bem, usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, também conhecida como prescrição aquisitiva. Ela acontece quando um indivíduo tem a posse de determinado bem, móvel ou imóvel, durante muito tempo, como se dono dele fosse.
Com isso, desde que essa posse seja mansa e pacífica, o indivíduo passa a ter o direito de integrá-lo ao seu patrimônio. Ou seja, passará a ser o novo proprietário.
Requisitos para usucapião
Pode, à primeira vista, parecer algo simples e fácil de acontecer, mas não é bem assim. Para que o direito seja reconhecido é necessário que sejam atendidos alguns pré-requisitos determinados na lei, tanto no Código Civil, quanto na Constituição Federal.
São esses os requisitos:
Posse com intenção de dono
A posse do imóvel ocupado não pode decorrer por mera tolerância do proprietário (locação, comodato, depósito, usufruto). O ocupante deve ter a intenção de dono em relação ao bem ocupado, ou seja, deve agir como se quisesse ser o proprietário.
Posse mansa e pacífica
O indivíduo que está ocupando o imóvel deve permanecer nele sem que o proprietário do imóvel tenha contestado sua permanência. Ou seja, o dono não deve ter se manifestado de nenhuma forma contrária à posse.
Com a contestação do proprietário, que pode ser feita mediante registro em Cartório de Registro de Imóveis, a usucapião é descaracterizada.
Posse contínua e duradoura
O ocupante precisa estar no imóvel sem nunca tê-lo desocupado. Ou seja, a posse deve ser contínua e duradoura.
Lembrando que cada tipo de usucapião, como veremos mais adiante, possui um prazo mínimo de posse para que seja configurada.
Posse de boa-fé e com justo título
Esses são exigidos na usucapião ordinária, e significam que o ocupante deve ter ingressado no imóvel como se dono fosse, de maneira lícita, acreditando ser o legítimo possuidor e por isso, podendo exercer domínio sobre o imóvel.
O justo título diz respeito à existência de um ato/documento/contrato podendo ser, como por exemplo, uma promessa de compra e venda entre o possuidor e o antigo possuidor/proprietário do imóvel, ou qualquer outro documento que justifique o exercício da posse de boa-fé.
Os tipos de usucapião
Existem alguns tipos de usucapião, de acordo com a lei. A diferença entre eles está no tipo de relação existente entre o possuidor e o bem, no tempo da posse e também no tamanho do imóvel.
Veja a seguir cada um dos tipos de usucapião existentes no Brasil, assim como as condições para que sejam aplicadas, tanto para bens móveis, quanto para bens imóveis.
Mas atenção! Bens públicos não podem ser objeto de usucapião!
Bens imóveis
Usucapião extraordinária – Artigo 1.238 do Código Civil
- Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção ou oposição;
- Independente de título e boa-fé;
- Redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, se tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.
Usucapião ordinária – Artigo 1.242 do Código Civil
- Posse contínua durante 10 anos;
- Boa-fé;
- Justo título;
- Redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Especial rural – Artigo 191 da Constituição Federal e artigo 1.239 do Código Civil
- Posse por 5 anos;
- Zona rural;
- Área não superior a 50 hectares;
- Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia;
- O possuidor não pode ter outro imóvel no seu nome, seja rural ou urbano.
Especial urbana – Artigo 183 da Constituição Federal e artigo 1.240 do Código Civil
- Posse por 5 anos;
- Área urbana;
- Área não superior a 250 m²;
- Uso exclusivo para moradia;
- O possuidor não pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, urbano ou rural.
Coletiva – Artigo 10 do Estatuto da Cidade
- Área urbana;
- Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente;
- Área superior a 250 m²;
- Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;
- Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial familiar – Artigo 1.240 – A do Código Civil
- Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos;
- Imóvel urbano de até 250 m²;
- Só se aplica no caso em que o imóvel era de propriedade conjunta, tendo, porém, o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonado o lar;
- Utilização para moradia própria ou de sua família;
- Não ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.
Bens móveis
Ordinária – Artigo 1.260 do Código Civil
- Possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante 3 anos;
- Justo título;
- Boa-fé.
Extraordinária – Artigo 1.261 do Código Civil
- Posse da coisa móvel por 5 anos;
- Independente de título e boa-fé.
Como exercer o direito à usucapião por via judicial
É possível exercer o direito à usucapião por via judicial, por meio do ajuizamento de uma ação, de rito especial, no foro da comarca onde está situado o bem.
Na ação de de usucapião é preciso demonstrar todos os requisitos já mencionados acima e se preparar para um longo e complexo processo. Por isso, contar com advogados especializados é sempre necessário.
Além disso, vários órgãos e pessoas terão que ser notificados durante o andamento do processo, como por exemplo: Fazenda Pública, o proprietário do imóvel, os confinantes do imóvel, eventuais herdeiros, entre outros.
Usucapião extrajudicial
A partir de 16 de março de 2016, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel passou a poder ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver localizado.
Procedimento
E, para usufruir dessa inovação contida no artigo 1071 do novo Código de Processo Civil, além do acompanhamento de advogado ou defensor público constituído, o interessado deverá apresentar um pedido fundamentado e acompanhado dos seguintes documentos, elencados no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos:
- Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel assinada por profissional habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou qualquer outro documento que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Apresentados todos o documentos, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deve providenciar a intimação dos confinantes, da(s) pessoa(s) em cujo nome estiver registrado o imóvel e das Fazendas Públicas (municipal, estadual e federal) para se manifestarem no prazo de 15 (quinze) dias.
Não havendo manifestação dos interessados ou se eles se manifestarem de acordo com relação ao pedido de usucapião, bem como estando em ordem todos os documentos apresentados, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis irá fazer o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou, se for o caso, com abertura de uma nova matrícula.
Interessante destacar que os parágrafos 9º e 10º do artigo 1.071 do Código de Processo Civil, permite que o interessado possa procurar o Poder Judiciário se eu pedido de usucapião for negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis ou ainda, se houver impugnação por algum dos interessados intimados.
As vantagens do pedido extrajudicial
Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como um dos seus objetivos dar celeridade processual ao processo de usucapião que sempre foi demorado devido às inúmeras formalidades exigidas.
Assim, com a possibilidade do procedimento ser realizado em cartório, é possível adquirir a propriedade do bem com segurança jurídica, porém de forma mais rápida e menos burocrática.
Em decorrência disso, outra vantagem é a redução dos custos, uma vez que não será preciso pagar custas processuais, somente com as taxas obrigatórias dos cartórios.
Como se proteger da usucapião
Visto como se exerce o direito à usucapião por via judicial e extrajudicial, é hora de vermos como deve ser protegida a propriedade com relação a usucapião se você em um bem e não faz uso dele. Nesse caso, é bom estar atento e agir da seguinte forma:
- Não descuide da vigilância do seu imóvel. Se não puder manter um vigia no local, deixe com os vizinhos o seu contato e peça para que avisem imediatamente caso aconteça alguma invasão;
- Ao sinal de qualquer invasão, evite que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel;
- Registre a ocorrência da invasão e procure um advogado. Pois, caso o imóvel já estiver invadido, será necessária uma ação de reintegração de posse.
Por fim, cuidado com a compra de imóveis em leilões! É comum que esses imóveis estejam abandonados por um longo tempo e tenha invasores. Por isso, só compre imóveis em leilões depois de visitar o local.
Conte com ajuda de quem entende do assunto
Independente da forma como a usucapião será requerida, seja ela judicial ou extrajudicial, ou no caso de defesa de uma ação de usucapião, a assessoria de um advogado continua sendo imprescindível, não só por força de lei, mas também como garantia de segurança jurídica.
No mais, diante de toda a complexidade da matéria, é muito importante contar com a ajuda de uma equipe de advogados altamente capacitada em com larga experiência no assunto.
Se você precisa de orientação jurídica envolvendo Direito Imobiliário ou qualquer uma das outras áreas de atuação do nosso escritório, entre em contato e agende uma consulta, teremos muito prazer em recebê-lo.
E para ficar por dentro das últimas notícias do universo jurídico, não deixe de acompanhar nosso blog.